Fundamental para a boa gestão das edificações, a taxa de condomínio ou a chamada cota condominial é um valor pago mensalmente por todos os moradores para o custeio das despesas e manutenções das áreas comuns de prédios ou condomínios horizontais. Ou seja, a limpeza da piscina, os consertos de estruturas, pagamentos dos salários de porteiros, faxineiros, zeladores e outros gastos coletivos são garantidos por esse recurso que tem pagamento obrigatório previsto no Código Civil. Mas, como esse valor é calculado e por que ele varia tanto de um condomínio para o outro?
Para entender essa conta, é preciso esclarecer que há pelo menos três formas de cobrança, como explica o vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi), Leonardo Mota Costa. Segundo ele, muitos condomínios fazem a divisão de forma igual para todas as unidades. Já o Código Civil determina que o pagamento seja proporcional à fração ideal do terreno. “Ou seja, quanto maior for a unidade, maior será o valor da taxa”, diz Leonardo. Neste caso, no entanto, há convenções de condomínio que determinam apenas um percentual a mais, tendo em vista que, nem sempre, o fato de o imóvel ser maior significa que ele terá um gasto maior.
Já no terceiro caso, Leonardo explica que o valor da taxa segue uma nova tendência no mercado imobiliário, sendo definida pelas despesas de consumo. Deste modo, são divididas as contas coletivas, mas algumas passam a ser pagas de acordo com o uso, a exemplo das taxas de gás e água, que têm tido sistemas de utilização individual pelas unidades.
Paralelo a isso, cada vez mais os prédios têm oferecido serviços que podem facilitar a vida do morador e terem sua cobrança atrelada à taxa condominial. A lista inclui, principalmente, uso de lavanderia, faxina, internet, academia, áreas de lazer, entre outras que entram para uma relação das despesas pay per use. “Esse é um nicho de mercado já existente em outras grandes cidades, como Rio de Janeiro e São Paulo, e que tem se expandido em Belo Horizonte, proporcionando cada vez mais comodidade ao morador”, afirma o especialista. Segundo ele, o modelo tem sido adotado em unidades especialmente da Região Centro-Sul da capital, mas também em lofts (pequenas moradias) de outras regiões da cidade.
INADIMPLÊNCIA
O pagamento da taxa de condomínio é obrigatório e resguardado pelo artigo 1.336 do Código Civil, cujo inciso I define que é dever do condômino contribuir com o rateio das despesas da administração. No entanto, há quem descumpra essa regra, gerando um grande problema, tendo em vista que o atraso ou o não pagamento da taxa de condomínio é o pior dos pesadelos para a vida financeira do condomínio. Quando um morador, ou vários, deixam de quitar a taxa, todo o caixa fica desequilibrado e passa a faltar dinheiro para pagar, muitas vezes, contas básicas do condomínio, como, água, salários e fornecedores.
Outro resultado negativo da inadimplência é a elevação da taxa de condomínio. Apesar de todo condomínio ter um fundo de reserva, que gira em torno de 10% do valor total das despesas, a situação fica desequilibrada quando a inadimplência passa a ser superior a esse percentual, gerando problemas sérios de caixa.
“A inadimplência é um problema que incomoda e pesa no bolso de quem está em dia com o pagamento, pois as despesas precisam ser rateadas entre os adimplentes. Como penalidade para o não pagamento, o código civil determina pagamento de multa de 2% e juros de 1%, ao mês, mas muitos casos vão parar na justiça e podem levar anos para se resolver”, explica o vice-presidente.
Leonardo diz ainda que cada vez mais os condomínios têm buscado empresas especializadas em administração condominial para cuidarem de sua gestão e que tem sido crescente também a demanda por serviços jurídicos para cobranças de valores devidos por moradores das unidades. “Nos últimos 5 anos, essa foi a área (o jurídico) que mais teve demanda. O condomínio é um gerador de ocorrências, tendo em vista que a vida em comunidade exige tolerância e bom senso”, ressalta.
Por isso, para amenizar as dores de cabeça no futuro, Leonardo destaca uma recomendação importante: “é imprescindível que as construtoras façam a convenção de condomínio levando em conta as especificidades da edificação. Há casos em que as construtoras copiam a convenção de outros prédios sem verificar as particularidades de consumo, uso de áreas comuns, entre outros aspectos, o que se torna um problema no futuro”, alerta. Além disso, o especialista alerta: “a convenção deve ser feita antes da entrega das unidades, porque qualquer mudança vai exigir votação, com aprovação de dois terços dos moradores. Para todos os casos, a ajuda do profissional especializado faz toda a diferença”.
