Financiamento imobiliário: como funciona e qual a documentação necessária?

O sonho da casa própria bate no coração da maior parte das pessoas, mas tê-lo não significa, necessariamente, poder realizá-lo, especialmente quando as condições financeiras do comprador estão distantes da realidade dos valores de mercado dos imóveis. Para esses casos, a dica valiosa é: organize suas finanças e aprenda a poupar. A boa notícia é que para os casos em que não é possível ter todo o valor do bem, existem as possibilidades de financiamento, que chegam a até 80% do valor total com parcelas divididas em até 35 anos.

Na prática, o financiamento imobiliário é o mesmo que comprar um imóvel com dinheiro de terceiro, ou seja, os imóveis são vendidos à vista e, como o comprador não tem dinheiro para pagar à vista, então recorre a um banco que lhe empresta o dinheiro para o pagamento do imóvel. Por sua vez, a instituição bancária cobrará este valor em parcelas mensais e sucessivas, acrescidas de juros, seguro e outras taxas, até que todo o valor seja pago.

Nas primeiras parcelas, os juros representam mais que o valor amortizado, até que os dois valores se igualam e em seguida a amortização passa a ser maior, até chegar à quitação do financiamento. As taxas de juros para financiamentos imobiliários variam, em média, entre 8% e 9,5%.

No caso do mercado imobiliário, são duas as modalidades de financiamento: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Gerente de Relacionamento do Sicoob Secovicred, Fernanda de Castro explica que no primeiro caso, do SFH, o crédito antes criado para pessoas de baixa renda, hoje permite a compra de imóveis de até R$ 1,5 milhão, com entrada de pelo menos 20% do valor do bem e financiamento dos 80% restantes. A opção tem taxas diferenciadas no mercado, tendo em vista que usa recursos da poupança ou dos depósitos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para empréstimo aos clientes.

Entretanto, nesta modalidade só é possível ter um financiamento, que seja exclusivamente para uso residencial, e o comprador não pode ter outro imóvel registrado em seu nome. Para este caso, vale ainda o uso do FGTS, que pode ser usado para abater o valor das parcelas ou reduzir o prazo de pagamento.

Já na opção do SFI, o comprador pode comprar imóveis de qualquer valor, sejam eles comerciais ou residenciais, além de não haver restrição de quantidade, como acontece no caso de investidores, que têm diversos empreendimentos. “No SFI, as taxas são um pouco mais altas. Quem financia são os fundos de renda fixa, provenientes dos próprios bancos e financeiras e, neste caso, não é possível usar o FGTS no valor da entrada, nem para abatimento durante o prazo de pagamento das parcelas”, explica Fernanda.

Sobre o tempo para pagamento, Fernanda afirma que “há pesquisas que apontam que o tempo médio para quitação do imóvel é de 10 anos, mas as instituições bancárias financiam em até 35 anos”. Já sobre o uso do FGTS, ela reforça que há exigência de que a pessoa tenha um único financiamento, que este seja seu primeiro imóvel e que ela tenha contribuição mínima do fundo de pelo menos 3 anos.

Além do financiamento imobiliário, a gerente do Sicoob explica que há outra opção para a compra: o consórcio. “Este, ao contrário do financiamento, não tem juros, mas sim uma taxa de administração cobrada durante o período do pagamento”, disse. Ela ressalta, no entanto, que a escolha entre um tipo e outro vai depender da necessidade do comprador. “Se a pessoa tem urgência no bem, a orientação é para que ele faça o financiamento. No consórcio, ela conta com sorte do sorteio ou precisa ter o dinheiro para dar o lance, que geralmente é um valor alto”, afirma.

DOCUMENTAÇÃO

Para qualquer situação, o conselho da gerente é que todo o processo seja bem planejado, tanto do ponto de vista da documentação, quanto da reserva financeira para a compra.  “Em uma primeira fase, é feita a análise da renda e da capacidade de pagamento do comprado. O endividamento não pode ultrapassar 30% das receitas, levando os vencimentos individuais ou a soma da renda familiar, que também é permitida”, diz.

Assim que aprovado o financiamento, é pedida a documentação do imóvel, o que inclui a certidão de matrícula e certidões negativas de débitos, entre outras, bem como a documentação do vendedor, que não pode ter nenhum impedimento legal para a venda.

A respeito do valor que o comprador deve ter em caixa, a especialista faz um alerta importante. A pessoa tem que ter pelo menos 20% da entrada e é importante ter uma outra poupança para pagar as taxas de registro. O valor do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), que representa 3,5% do valor do bem e ainda taxas adicionais. A soma chega a 5,5% do valor do imóvel e o comprador precisa estar preparado para esses gastos”, destaca.

Confira a relação de documentos necessários para o financiamento imobiliário:

COMPRADORES

Pessoa física

CPF

RG

Certidão de nascimento ou de casamento

Comprovante de renda atualizado

Certidão conjunta de débitos de tributos federais

* Aqueles que desejam utilizar o FGTS para conseguir o financiamento devem apresentar:

extrato datado, carimbado, atualizado e original do FGTS, expedido por uma agência da Caixa Econômica Federal

cópia de um comprovante de residência dos últimos três meses

cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS)

cópia da última declaração do Imposto de Renda (IR)

no caso de uma pessoa casada, é necessária a última declaração do IR do cônjuge

Pessoa jurídica

Contrato Social ou Estatuto Social atualizado com as recentes alterações contratuais e estatuárias

Certidão Negativa de Débitos com o INSS

Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF)

Cerificado de Regularidade do FGTS (CRF)

VENDEDORES

Pessoa física

CPF

RG

Certidão de nascimento ou de casamento

Declaração de profissão

Certidão Conjunta de Débitos referentes aos tributos federais

Pessoa jurídica

Cópia da Certidão Negativa de Débito (CND)

Carta com assinatura reconhecida em cartório dos representantes da empresa

Cópia do Contrato Social ou Estatuto Social consolidado e registrado na junta comercial

Cópia da Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais (CCN)

Ata de eleição da diretoria registrada na junta comercial, no caso de empresas que possuem apenas o Estatuto Social

Além desses documentos das partes envolvidas na negociação, é preciso apresentar alguns comprovantes relativos ao imóvel que será comprado

IMÓVEL USADO

Certidões negativas de débitos relativos ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)

Certidão vintenária (20 anos) com negativa de ônus atualizada

No caso de residência em condomínio, certidão negativa de débito condominial

Título de propriedade registrado

Certidão negativa de ônus reais

Cópia do boleto com o pagamento da Taxa de Cadastro e Avaliação (TCA)

Opção de compra e venda corretamente preenchida de forma legível, datada e assinada pelas partes do contrato

Caso o imóvel seja financiado por outro agente bancário, deve-se apresentar a declaração de saldo devedor para a nova instituição financiadora

Imóvel novo

Registro de título de propriedade

Certidão negativa de ônus reais

Certidão negativa de IPTU

Registro de ações reipersecutórias e alienações

Registro de pagamento do TCA

Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis

Alvará de utilização ou “Habite-se”

Planta baixa

Certidão enfitêutica

Opção de compra e venda preenchida

Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do engenheiro responsável pela obra.